35年住宅ローンの罠

こんにちは。

産婦人科医FPのドクターパートナーシップです。

 

あなたが結婚していたとすると、

「家をいつ買おうか?」

ということをパートナーと話し合いますよね?

 

私は、世の中のステレオタイプにのっとって、「結婚したから家を35年ローンで買おう!」という選択肢に懐疑的です。

それは資産形成の観点においてそう考えるわけです。

 

家族で庭付きの一軒家に住む、もしくは都心のマンションを購入する、というのが

子育ての地盤のためにも順当だと思います。

 

「理想の家族像」のイメージの中に「マイホーム」というのはなくてはならないものだと思います。

ただ、その購入の仕方や順序を間違えると、自己破産に陥ったり、資産形成において多大なチャンスを失う可能性があるということをお伝えしておきます。

 

まず普通の家庭では、マイホームを買う際は35年ローンで購入すると思います。

35年ローンで支払うということは、35年後も現在と同じような収入体系があるということですよね?どのくらいの家庭でそれが実現できるでしょうか?

 

例えば、私の実家では父親が40代の時に、新しく5500万の一軒家を35年ローンで購入しました。当時の金利で支払は月々17万でした。

私の両親は会社を経営しており、収入がしっかりしているので、12年経過した現在でも同じように支払いを継続していますが、60歳で定年のサラリーマンが同じようなことをしたら、かなり経済的にリスクがありますよね?

40代でも35年ローンを組むということは、自分の定年後にも支払いが継続するということであり、今まではご自身の退職金を目当てにローンを組まれていたのではないでしょうか?

仮に40歳の時に5000万円の住宅ローンを35年で返済するシュミレーションをしてみましょう。

定年になった60歳の時の残高は約2300万円と考えられ、毎月の支払いは月々14万程度。あと15年は支払い続けないといけない。定年時の退職金で一体どのくらいもらえるのだろうか?

2300万円の退職金がもらえる企業はよっぽどのところじゃないとないのではないでしょうか?

新卒から定年まで働き続ける人が一体どのくらいいるでしょうか?

定年の後に再度やっともらえても収入は前よりも確実に低下しているでしょう。

一体この残りのローンをどのように返すのでしょうか?

 

ローンが返せないと判断した場合に、じゃあ売ればいいじゃんと考えるとしましょう。

私の家の実例をお示しします。

私が生まれたころに700万で購入したぼろぼろの戸建がありました。4年後に売却するとバブルの波にのっかって1100万の値段がつきました。次に購入した戸建は4000万でしたが、5年後に売却したときはバブル崩壊の憂き目にあい、2400万まで下落してしまっていました。

都心の駅近ならまだしも、郊外の戸建が買った時よりも上昇するなんて、なかなか厳しいんじゃないでしょうか。

 

もし、売却しようとしても価値が予想以上に低ければ、ローンを返せず、退職後に自己破産するという致命的な事態にもなり得ます。十分注意しましょう。

 

そして、資産形成の点についても、私はマイホームをローンで購入することにデメリットを感じています。

 

なぜか?

マイホームは私にとっては「負債」だからです。「資産」ではありません。

 

私が考える「資産」というものは「長期的・安定的に何もしなくてもお金を生み出してくれるもの」です。

資産を形成するということが人生を豊かに自由に生きるために何よりも重要なことだと、私は考えているわけですが、マイホームを購入することでローンで投資用マンションを購入することが難しくなるんですね。

私の投資のポートフォリオの中で不動産投資を長期的・安定的な資産として重要な役目を果たしています。

それができなくなる・制限がかかるというのは致命的じゃないですか?

 

確かに、マイホームは家族にとって子供にとって憩いの場所になると思います。

私も実家があるおかげでくつろぐことができますし、家族が集まる場所としては重要だと考えています。

何も私はマイホームを購入するなと言っているわけではありません。

マイホームを購入する順番を考えましょうと言っているわけです。

 

一度、家賃月々14万の戸建の賃貸を考えてみましょう。

14万×12か月×35年=5880万

35年間住み続けることで5880万円かかるわけです。

これくらい長く住み続けるなら賃貸よりも購入する方がコストメリットがあるでしょう。

 

長く住み続ける前提があるのであれば、定年までの年数の住宅ローンで購入して、支払いきるのが安全でしょう。働けるうちに払いきってしまいましょう。

しかし、私があえてここで言いたいのは、自分のお金をつぎ込んで手に入れた物件は、家賃というコストを抑えることができますが、レバレッジが何もかからないということです。

 

私は不動産投資をローンで購入するのをお勧めします。

居住者が支払ってくれる家賃でローンを返済し、着実に自分の資産を拡大していくことができるからです。マイホームで借金すると、借りられるローンが減ってしまいますので、資産形成のスピードが遅くなります。

マイホームの繰り上げ返済をするくらいなら、お金を自動的に生み出してくれる投資用マンションの繰り上げ返済をする方が効率的に資産を増やせるでしょう。

 

そうやって、創りあげた資産があって、あふれ出たお金でマイホームを購入すれば、自分の資金も傷めずに効率的に増やせるのではないでしょうか?

自分のお金だけで住宅を買おうとする人、資産の利益で住宅を買い、資金をさらに増やそうとする人では加速度的に資産の増え方が変わります。

 

私は資産を形成して、その後に都心の駅近の物件を購入します。自分が今後、拠点を別の場所にうつす際にも、その物件の賃貸はつきやすいでしょう。

自分のマイホームですら、他人のお金でローンを支払ってしまうという方法も効率的です。

 

まとめると、

資産を効率的に形成したうえで、マイホームを考えた方が、より豊かな人生になるのではないでしょうか?

 

本日もありがとうございました。

 

ドクターパートナーシップ

結婚と投資

 

こんにちは。

産婦人科医FPのドクターパートナーシップです。

 

今日は結婚と投資という話について話します。

 

私の身近な女性達で大変だなぁと思うことがあります。

それはお付き合いしている男性がなかなか結婚の話を進めようとしないということです。

長く付き合っても決断できないようなら、別れるなどの結論を早く出してあげた方がいいと思ったりします。むやみに女性を縛らずに。

仕事が忙しくて結婚を今は考えられないのであれば、落ち着く頃合いを具体的に提示して、女性の未来の安定性をある程度確保してあげるのも優しさだと思います。

 

結婚適齢期の女性にとっては結婚するタイミングが非常に大事です。

妊娠・子育てはやはり年齢が高くなるほど、大変になるのを現場で見ているのでそう感じますし、資産を構築するという点でも結婚して構築していく方が私は効率的だと考えるからです。

 

不妊治療の現場では30代後半、40代で頑張ってらっしゃる方々を多くみかけます。

若い人に比べると、妊娠率・流産率も変わりますし、コストも多くかかってきます。(体外受精などをする場合)

もちろん、結婚するのが遅い場合は独身の際に蓄財をしている方も多いでしょうが、不妊治療はかなりのお金を要するものですから、蓄財していたものもどんどん減っていく方も多いです。

 

妊娠についてはやはりできるものなら、早めがいいです。

自然妊娠できればコストも安いですし、精神的にも楽です。

 

そして、若くして結婚する方が、経済的に有利です。夫婦二人で共有できるもののコストを抑えられます。

二人で別々に賃貸するよりも、二人で同じ物件を賃貸する方がコストは安いでしょう。

二人で別々に食事を作るよりも、二人で食材を共有する方がコストは安いでしょう。

共働きしているなら二人で目標を立てて、資産を運用していくことでより加速度的に資産形成できるでしょう。

 

何より私は、夫婦で強力なパートナーシップを築き上げ、夫婦お互いのビジネスで成果を高くあげるための環境づくりができることが最大の魅力だと考えます。

つまり、夫婦が互いに支えあうことで、日常の仕事でパフォーマンスを高くあげることができるということです。

内助の功のおかげで成功した人はたくさんいるでしょう。

女性に家庭に入れと言っているわけではありません。

男性は愛する家族のために、本気で頑張ることができるということを伝えたいのです。

 

これは最初に夫婦になり、家族を創るときに、二人で目標設定する必要がありますが。

目標のない夫婦に豊かな未来はないと思っています。

この目標というのは、夫婦で共有する目標です。

 

登山する際に、行きつく先が見えない状態では遭難して、挙句には山中死してしまうように、夫婦にも二人で共有する目標が必要です。

 

それは、老後の夢でもいいし、目標の資産でもなんでもいいですが、一つの目標をクリアしても、次の目標が次々とつくっていける方がいいですね。

子育てだけが二人の目標になると、子供が巣立ってしまった後に残るのは、寂しさと二人でいる意味がわからない夫婦です。

熟年離婚の原因は様々でしょうが、二人のボタンの掛け違いをほおっておくうちにどんどん大きくなり、取り返しのつかなくなってしまった状態のことだと考えます。

二人のボタンを掛け違っても、初めのうちなら修正はいくらでもできます。

お金のこと、子育てのこと、セックスのこと、趣味のこと、お互いの夢のこと何でも言い合えるような夫婦関係を築いてほしいものです。

 

強固なパートナーシップを持つ夫婦なら、二人の未来のための資産運用もきっとできるでしょう。

二人で世界一周をするでもいいし、ホテルのロイヤルスイートに泊まるでもいいし、二人の可能性を最大限に実現できるようなワクワクとした人生を送るために、資産は必要不可欠です。

 

結婚に悩める女性に私は強く言いたいです。

相手がいるなら結婚は早い方がいい。

どうしても結婚を渋るような相手なら、別に結婚を考えてくれる人を見つけてもいいかもしれない。

 

男性においては相手がいるなら別れるか結婚するかの決断はなるべく早くしてあげる方が、結婚適齢期の女性にとってはとても重要であるということを肝に命じてください。

 

夫婦二人で人生を考え、現実を生きていくというのは良いものです。

喧嘩し、傷つけあうときもあるでしょうが、

それ以上に支えあい、お互いを高めあうことができます。

 

お金の話をしてきましたが、本当の資産とは、強く固く結ばれた絆だと思います。

強い絆があれば、お金は生み出していけます。

 

夫婦二人の関係を向上させるために投資は怠らないことです。

結婚記念日、お互いの誕生日、ことあるごとに感謝を伝える、二人の素敵な思い出をつくる、無限にありますが、全ては絆を強くしていくものです。

そして、それは金銭的にも精神的にも肉体的にも豊かさをもたらしてくれる本当の資産になっていくことでしょう。

 

そんな夫婦関係を私も創っていこうと努力しています。

あなたもそんな関係を創っていく仲間になりませんか? ^0^

 

ドクターパートナーシップ

 

資産とは何か?

seattle-2534686_1280こんにちは。

産婦人科医FPのドクターパートナーシップです。

 

今日は豊かな人生を手に入れるためには何が必要か?という話をします。

 

昨日は老後資金を現金で貯めていくことは、かなりのリスクであるとお伝えしました。

 

長生きのリスク、インフレのリスク、年金受給の減額・開始の遅延のリスクなどが私が考える大きなリスクです。

 

これらがどうなっていくかどうかは想像していくしかないわけですが、

現状を勘案すると、その方向性になっていくだろうと考えるわけです。

現状が維持されていくには良くないデータが多すぎる。

また年金の話やインフレの話はおいおい話していきます。

 

私が考える豊かな人生についてお話します。

 

豊かな人生の定義は人それぞれでしょうが、私が行きついた答えがあります。

それは

 

「何物にも縛られず、経済的・時間的自由を手に入れる」

 

ということです。

 

経済的自由を手に入れるというのは良く言われる話ですが、

いくら沢山収入を得ても、時間的自由がなければ何の意味もないわけです。

 

年収3000万あれば、値札を気にせずに買い物ができます。

しかし、その原資が一体何か?というのが重要です。

 

ちなみに私が3000万を達成したときは、給与所得とビジネスからの所得の合算で越えたわけですが、正直全然自由じゃありませんよ。ほんとに。

 

毎日仕事に追われていますし、休日もしっかり働いています。

全然遊びに行く余裕がないですよね?

(まあ、私は仕事が大好きなので、あまり必要ないですし、定期的に海外旅行などに行ったりするので、休みをあまり必要としていないのですが)

 

世間的には適度に遊びに行く余裕が欲しいと思っている人の方が多いですよね?

なので、収入を得るために時間が全くなくなるというのは本質的には「豊か」ではないですよね。

 

では、時間的自由について考えてみましょう。

私の人生の中で一番時間的自由があったのは、学生時代の長期休暇ですね。

 

奨学金を月17万借りていたので、何もしなくても毎月収入が入ってくるわけです。

やりたいことやりまくっていました。

自由に遊びに行ったり、飲食したり、買いたいものを買ったり、旅行に行ったり。自分の時間を自由にアレンジできたわけです。

 

それができたのも、長期休暇という授業などの日々のルーティンがないということ、ただの謝金なんですが、毎月何もしなくても振り込まれる17万があったからですね。

 

経済的自由はありませんでしたが、時間的自由は謳歌できたわけです。

 

私は学生時代に痛感しました。この生活に、お金の自由が加われば最高やと。

 

だって、最高じゃないですか?

 

自分の時間を縛るものは何もなく、自分の行きたいところに自由に行けて、自分の欲しいものは何でも買えて、やりたいときに仕事をすればいい。

 

学生時代の時に本当に痛感したんです。

経済的・時間的自由になりたいと。

社会人になれば、お金は入ってくるけど、時間の余裕がないというのは余裕で想像していました。学生時代にある程度あった、時間的自由はあまり望めないのだろうと。

 

しかし、悲観することは全くなかったです。それは道が見えたからですね。

経済的・時間的自由になると。

 

ここで皆さんに考えてほしいのは、それをどうやって手に入れるかです。

 

大事なのは安定して手に入れるということです。

一度手に入れてもすぐになくなるものは意味ないですからね。

一年だけ謳歌できても本物じゃないです。

本物は「何物にも縛られない」ということが大事です。

 

なので、他者に依存して給与を頂くとか、かなり不安定なわけです。

T芝さんのように、一流企業と言われていた会社も、自分の知らないうちに大変なことになっていた、なんてこともあるわけですから。(しっかり会社の業績を読み解く力があれば、事前に対応はできたかもしれませんね。四季報をみてそう思いました。その話についてはおいおい。)

 

だから、自分が何をしなくても、超安定的にお金を生み出してくれる「金卵を生み出すにわとり」を創り出すことに本気にならないといけません。

 

「金の卵を生み出すにわとり」というのは自分が何もしなくても、お金を定期的に生み出してくれるもののことを言います。

 

これが資産です。

資産の定義はある辞書によると、

流動資産、固定資産などで構成される。流動資産は、一時的に企業が所有する資産、または1年以内に現金化できる資産のこと。有価証券・受取手形などがそれにあたる。固定資産は土地、建物などの長期にわたり利用される資産のこと。

 

 

こんな感じです。

 

ざっくり言うと資産はこれですね。

有価証券:株、投資信託を買うことで得られます。

固定資産:不動産

 

株や投資信託は自分が何もしなくても配当益をだしてくれます。本当に毎月積みあがります。

ただし、その投資しているものが紙くずのように価値がなくなる可能性があるので、自分で投資している案件を定期的に評価していく必要があります。

 

例えば、T芝さんに投資していた方々は、とんでもないことになっていますよね。だから、そういうリスクがあるわけです。

 

不動産も立地やエリアを間違えば、空室だらけでとんでもない負債に陥る可能性があります。

 

私は全てやっていますし、着実に資産を積み上げています。

私は長期投資家なので、10年先、20年先を見据えて資産構築しています。

その先は何物にも縛られない、経済的・時間的自由が待っています。断言できます。

 

そう。だから、豊かな人生を手に入れるためにあなたは一体今、何をすべきか真剣に考えてみるべきです。

世界にリスクは満ち溢れています。長期の視点で物事をみて、自分のことを振り返ってみてくださいね。

 

以上です。

ドクターパートナーシップ

どくた

老後資金は貯めてはいけない

こんにちは産婦人科医FPのドクターパートナーシップです。

 

こんな記事をみかけたので、お伝えします。

 

IMG_8569

朝日新聞からの抜粋ですが、日本の平均寿命がさらに更新されました。

女性で87.14歳

男性で80.98歳

 

これやばくないですか?

 

多くの日本人は、貯金を一番に考えます。

非常に厳しいことを言いますが、

 

これから先の老後は乗り切れませんよ??

残念ですが・・・

 

 

確かに現金資産を持つことはいろいろな点でメリットもあり、安心にもつながりますが、

仮にあなたがサラリーマンとしたときに、60歳で定年するとしましょう。

 

夫婦二人が標準的な生活をするためには月額27万程度必要だと言われています。

よく出てくる数字ですね。総務省「平成25年 家計調査報告(家計収支編)」より

 

さて、あなたと奥さんの老後は何年あるでしょうか?

 

ざっくり計算してみます。

あなたと奥さん 二人の老後:81-60=21年

27万/月×12か月×21年=6804万

 

奥さんのみの生活 88-81=7年

生活費はおよそ二人の時の7割とすると、19万/月

19万/月×12か月×7年=1596万

 

合わせると、二人の老後には8400万円必要となります。

 

現在の公的年金の受取額は夫婦で月額23万円で、奥さんが亡くなるまでの年金受給総額は6000万ぐらいです。

受給開始は65歳からですが、今後、受給開始が遅くなるともいわれていますし、

年金カット法案が可決されたことから、今後、さらに受取額は減っていくことが予想されますが、6000万とすると、

 

2400万ほどは貯金などで用意することになるわけです。

 

2400万を貯金しようと思えば、退職金を考慮しなければ

22歳から60歳までの38年で月額6万ほど単純計算で貯金していくわけです。

 

しかし、ここで問題が生じます。

 

平均寿命は今後もさらに伸びていく「長生きのリスク」があるわけです。

そして、年金受給額の減額、受給開始時期の遅れなどもあるかもしれません。

なかなか実感はわきにくいと思いますが、インフレによる現金価値の低下

 

こういったリスクが複数あるわけです。

 

本日お伝えしたかったのは、平均寿命が延びてくると、予想していた貯金額よりも多くの額が必要になるかもしれないということ。

 

何より問題なのは、こつこつ真面目に貯金をしている人ほど、

お金を自由に使うことを恐れるということです。

 

幸せな老後のために、多くのものを我慢しなければならないというのは如何なものでしょうか?

 

現金のみでは非常にまずい。

資産をつくることを第一に考える。

私はそれをお勧めします。

 

ドクターパートナーシップ

堅実な不動産投資と危ない不動産投資

医師に堅実な資産運用を教えるドクターパートナーシップです。

 

私はいくつかの方法で自分の資産を構築しています。えs

 

そのうちの一つでかなり魅力的なのが不動産投資です。

多くの人が行う不動産投資というのは、投資用マンションローンを金融機関から借りて、家賃収入から返済を行うことをですが、この家賃収入が本当にいいんです。

 

他人様のお金で自分の資産を構築するわけですから、自分の懐は痛みません。

(もちろん痛む人もいるでしょうが、私は少なくとも痛まずにプラスキャッシュです)

 

私は医師になってからすぐに不動産投資を始めましたが、時間が経過するにつれて不動産投資の良さをしみじみと感じています。

 

感じるのは不動産投資は堅実に資産運用をしていきたい人にとって、手堅い投資であるということです。

私が教える不動産投資というのは決してうまい話でも儲かる話ではありません。もちろん、医師のお客さんにお伝えするくらいですから、その道ではトップクラスの案件であるのは間違いありませんが、じわじわと将来の資産を積み上げているというものです。

 

不動産投資といいますと、アベノミクスの波・マイナス金利の波に乗っかって、ちまたでは「資産10億になりました!」「家賃収入1億になりました!」などの声があふれています。

すごく魅力的ですよね!不動産からの賃料はいわゆる不労収入ですから、本当に何もしません。賃貸管理を業者に委託してしまえば、何もすることはないのです。

すごく楽です。銀行に記帳するくらいです。

 

ただし、本当に「資産なら」です。

 

ここで堅実な資産運用をしていきたい皆さんにとって注意していただきたいのは、ちまたであふれている不動産投資の話が一体何をベースにしているか、ということです。

 

ちまたの話は一体どんな物件が多いように感じますか?

 

中古一棟、新築一等、中古ワンルーム、新築ワンルーム、中古戸建などなど様々な物件がありますよね。

 

私が思うに、家賃収入・利回りは高いのですが、エリアに不安定さを感じる物件というのは堅実な資産運用には向かないということです。

 

不動産投資といっても、投資する物件は様々です。

新築・中古(築浅、築古)

駅近・駅遠

ワンルーム、戸建て、ファミリータイプ

建物構造

●W造(Wood)……木造
●S造(Steel)…… 鉄骨造(軽量・重量)
●RC造(Reinforced Concrete)…… 鉄筋コンクリート造
●SRC造(Steel Reinforced Concrete)…… 鉄筋鉄骨コンクリート造

 

などなど様々な条件を組み合わせた物件を購入し、資産を構築していきます。

 

想像してほしいのですが、

あなたは利回りの良さ、満室であること、その他諸々の条件も良さそうだと思って、自分がよく知らないエリア(地方)に1億以上もする築10年程度の中古RC一棟を購入しました。

 

始めた当初はとても良いと思います。物件も都心に比べて比較的安いでしょうし、一棟マンションですから家賃収入から経費を引いた手取り収入は結構な額が入ると思います。

何もしなくても毎月収入が増えていくのは快感でしょう。

 

しかし、リスクがあるのはこれからです。地方というのは一旦退去すると、都心に比べて賃貸付けのスピードがゆっくりです。そして、一棟マンションというのは将来的に必ず修繕が必要になりますから、修繕積立金というものを積んでいかないと大変なことになります。もちろん固定資産税、不動産取得税などの税金もばかになりませんので考慮していかないといけません。

 

恐ろしいのは修繕積立金を前のオーナーが手取り収入と勘違いして、使い込んでいる場合。

これは最悪です。表面上、軽い修繕を施しました、そこで修繕済みとして売却に出すということも往々にしてあるわけなので、そういうことも物件購入時に見抜かないといけません。

 

言ってしまえば、不動産投資を一棟だったり、地方だったりで行うとしたら、考えることが沢山ありすぎるんですね。賃貸付けもオーナーがかなり努力して満室経営を維持するといった自助努力を要します。

 

これはいわゆる「不動産業」ですよね。不動産業者みたいな感じじゃないですか?

 

私はあくまで、「不動産投資」をお勧めしています。

それは初めてこの業界に参入する方々はサラリーマン・OLの方々が圧倒的に多いからです。

彼らはみな本業で忙しいでしょう。本業で忙しい中で、やれ空き室だの、やれ部屋に不備があるだの、修理が必要だの、収益性がおちているだのを考えないといけないとしたら・・・

 

大変じゃないですか?

 

「不動産業」をがっつり行っていきたいのなら、いいでしょう。

大家さんとして、部屋をデザインしたり、業者にいっぱいおまけをつけて賃貸付けをしたり、キャンペーンを考えたり・・・

 

あなたはできますか?忙しい中で、やったこともないことが沢山のっかかってきます。心休まらない日々が続くかもしれません。

 

だから、私は忙しいサラリーマン・OLさんには「不動産投資」をお勧めしています。

 

不動産投資になる条件としては、ほったらかしにできる、安定・安心した家賃収入が入ってくる、賃貸付けが簡単などです。

 

実際、私は毎月記帳するだけで日々の生活が回っています。社会人になってすぐに不動産投資を始めて、現在4年目になりますが、管理がとても楽です。

 

空き室が出ても、1か月以内にすぐに次の入居者がきまってしまう(閑散時期であっても!)

基本的に毎月自分のお金を持ち出さなくてもうまく回っている。

 

現在、2億の不動産資産を所持していますが、私が投資している物件はすべて都心の新築ワンルームです。

 

叩かれることが多い新築ワンルームマンション投資ですが、私が行っている手法は忙しい皆さんにとってはかなりメリットのある投資手法です。

不動産投資に関しては本当にほったらかしです。

ただし、目に見える収入性としては高くはありません。しかし、メリットはかなりあります。

 

そして、何よりも、私の10-20年後の未来は盤石な経済地盤が構築できているのが予想できます。

 

不動産投資を手取り収入が月何十万とか、利回りが高いとかなんとかどうでもいいです。

 

将来にわたり、自分の子供・孫の代にまで確実に残せる本当の資産。私はこれに着目しています。

100年家賃収入を得られたら良くないですか?

 

長期を見据えて堅実に資産構築できるものに私は価値を感じます。

 

ぽっと出で、10年後、20年後に悲惨な目に合う人はたくさん出てくる気がします。

エリアを考慮しない場合はですよ。

不動産業界は魑魅魍魎、悪鬼の潜む世界です。

 

私はそういうものをしり目に、未来永劫資産になりうるものを購入していきますし、紹介していきます。

 

今回はこの辺で。

また不動産投資のメリットについてはどんどんお伝えしていきますね☆

 

ドクターパートナーシップ