35年住宅ローンの罠

こんにちは。

産婦人科医FPのドクターパートナーシップです。

 

あなたが結婚していたとすると、

「家をいつ買おうか?」

ということをパートナーと話し合いますよね?

 

私は、世の中のステレオタイプにのっとって、「結婚したから家を35年ローンで買おう!」という選択肢に懐疑的です。

それは資産形成の観点においてそう考えるわけです。

 

家族で庭付きの一軒家に住む、もしくは都心のマンションを購入する、というのが

子育ての地盤のためにも順当だと思います。

 

「理想の家族像」のイメージの中に「マイホーム」というのはなくてはならないものだと思います。

ただ、その購入の仕方や順序を間違えると、自己破産に陥ったり、資産形成において多大なチャンスを失う可能性があるということをお伝えしておきます。

 

まず普通の家庭では、マイホームを買う際は35年ローンで購入すると思います。

35年ローンで支払うということは、35年後も現在と同じような収入体系があるということですよね?どのくらいの家庭でそれが実現できるでしょうか?

 

例えば、私の実家では父親が40代の時に、新しく5500万の一軒家を35年ローンで購入しました。当時の金利で支払は月々17万でした。

私の両親は会社を経営しており、収入がしっかりしているので、12年経過した現在でも同じように支払いを継続していますが、60歳で定年のサラリーマンが同じようなことをしたら、かなり経済的にリスクがありますよね?

40代でも35年ローンを組むということは、自分の定年後にも支払いが継続するということであり、今まではご自身の退職金を目当てにローンを組まれていたのではないでしょうか?

仮に40歳の時に5000万円の住宅ローンを35年で返済するシュミレーションをしてみましょう。

定年になった60歳の時の残高は約2300万円と考えられ、毎月の支払いは月々14万程度。あと15年は支払い続けないといけない。定年時の退職金で一体どのくらいもらえるのだろうか?

2300万円の退職金がもらえる企業はよっぽどのところじゃないとないのではないでしょうか?

新卒から定年まで働き続ける人が一体どのくらいいるでしょうか?

定年の後に再度やっともらえても収入は前よりも確実に低下しているでしょう。

一体この残りのローンをどのように返すのでしょうか?

 

ローンが返せないと判断した場合に、じゃあ売ればいいじゃんと考えるとしましょう。

私の家の実例をお示しします。

私が生まれたころに700万で購入したぼろぼろの戸建がありました。4年後に売却するとバブルの波にのっかって1100万の値段がつきました。次に購入した戸建は4000万でしたが、5年後に売却したときはバブル崩壊の憂き目にあい、2400万まで下落してしまっていました。

都心の駅近ならまだしも、郊外の戸建が買った時よりも上昇するなんて、なかなか厳しいんじゃないでしょうか。

 

もし、売却しようとしても価値が予想以上に低ければ、ローンを返せず、退職後に自己破産するという致命的な事態にもなり得ます。十分注意しましょう。

 

そして、資産形成の点についても、私はマイホームをローンで購入することにデメリットを感じています。

 

なぜか?

マイホームは私にとっては「負債」だからです。「資産」ではありません。

 

私が考える「資産」というものは「長期的・安定的に何もしなくてもお金を生み出してくれるもの」です。

資産を形成するということが人生を豊かに自由に生きるために何よりも重要なことだと、私は考えているわけですが、マイホームを購入することでローンで投資用マンションを購入することが難しくなるんですね。

私の投資のポートフォリオの中で不動産投資を長期的・安定的な資産として重要な役目を果たしています。

それができなくなる・制限がかかるというのは致命的じゃないですか?

 

確かに、マイホームは家族にとって子供にとって憩いの場所になると思います。

私も実家があるおかげでくつろぐことができますし、家族が集まる場所としては重要だと考えています。

何も私はマイホームを購入するなと言っているわけではありません。

マイホームを購入する順番を考えましょうと言っているわけです。

 

一度、家賃月々14万の戸建の賃貸を考えてみましょう。

14万×12か月×35年=5880万

35年間住み続けることで5880万円かかるわけです。

これくらい長く住み続けるなら賃貸よりも購入する方がコストメリットがあるでしょう。

 

長く住み続ける前提があるのであれば、定年までの年数の住宅ローンで購入して、支払いきるのが安全でしょう。働けるうちに払いきってしまいましょう。

しかし、私があえてここで言いたいのは、自分のお金をつぎ込んで手に入れた物件は、家賃というコストを抑えることができますが、レバレッジが何もかからないということです。

 

私は不動産投資をローンで購入するのをお勧めします。

居住者が支払ってくれる家賃でローンを返済し、着実に自分の資産を拡大していくことができるからです。マイホームで借金すると、借りられるローンが減ってしまいますので、資産形成のスピードが遅くなります。

マイホームの繰り上げ返済をするくらいなら、お金を自動的に生み出してくれる投資用マンションの繰り上げ返済をする方が効率的に資産を増やせるでしょう。

 

そうやって、創りあげた資産があって、あふれ出たお金でマイホームを購入すれば、自分の資金も傷めずに効率的に増やせるのではないでしょうか?

自分のお金だけで住宅を買おうとする人、資産の利益で住宅を買い、資金をさらに増やそうとする人では加速度的に資産の増え方が変わります。

 

私は資産を形成して、その後に都心の駅近の物件を購入します。自分が今後、拠点を別の場所にうつす際にも、その物件の賃貸はつきやすいでしょう。

自分のマイホームですら、他人のお金でローンを支払ってしまうという方法も効率的です。

 

まとめると、

資産を効率的に形成したうえで、マイホームを考えた方が、より豊かな人生になるのではないでしょうか?

 

本日もありがとうございました。

 

ドクターパートナーシップ

投稿者: ドクターパートナーシップ

大阪育ちの現役産婦人科医・投資家。株式会社Dr. Partnership 代表取締役。産婦人科医院開業準備中。「豊かな人財を家庭内教育で輩出する」をテーマに産婦人科治療に関わりながら、Financial Plannerとして医師を中心に、家族で将来のために堅実に投資する「家族投資」を提案しています。主に医師・看護師・助産師・サラリーマン・経営者の方々のプランニングをしています。資産運用・漫画・旅行・グルメをこよなく愛しています。

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