物件のポテンシャルを図るコツを御伝えします

こんにちは。

ドクターパートナーシップです。

 

先日御伝えしたように、私が思う物件のポテンシャルを図るコツを御伝えします。

このコツを物件の購入時の参考にしてください。

 

もし、物件を購入した際に、現在の家賃が物件の実力以上のものだった場合、今後、同じ利回りを保つためには120%の労力を注がないといけないことになります。

なので、その物件の持つポテンシャルをチェックして購入する必要があるのです。

 

ポイントをざっくりと箇条書きしてみます。

 

①家賃の下落率はどうか

②敷金・礼金は設定できているか

③賃貸契約成約時の仲介手数料はいくらか

④空室期間の長さはどうか

⑤法人契約は多いか。保証会社に加入している部屋は多いか。

⑥長期入居者は多いか少ないか

⑦空室率はどうか

⑧直近の成約家賃はどうか

⑨同日入居の部屋は多くないか

⑩直近の成約が多くないか

⑪賃貸契約の内容に変わった点はないか

⑫入居者の質はどうか

⑬今後の需要は見込めそうか

⑭物件の持つ雰囲気はどうか

 

これだけのポイントがあります。

以上少しずつ解説していきます。

 

①家賃の下落率はどうか

新築時と直近の成約時期を比較して、成約坪単価が変わらないなら、賃料相場が崩れていないということです。

ただし、家賃はある程度まで下落していくものなので、それを見越して買付価格を決めていかないといけません。

 

②敷金・礼金は設定できているか

敷金・礼金がとれている立地の場合、今後、敷金・礼金を下げることで現状の家賃を維持できる可能性があります。敷金・礼金を下げて、家賃のアップもできるかもしれません。

需要が多いところなら敷金・礼金を設定できるでしょうね。

 

③賃貸契約成約時の仲介手数料はいくらか

仲介手数料が部屋を紹介してくれる業者の報酬になるので、ここをどれくらいで設定するかで、業者のモチベーションが変わってくるでしょう。

なかなか決まらないなら、他のオーナーよりも多い手数料を設定してみるのもいいかもしれません。最初の手数料をけちって、その後の入居を逃す方が手痛いので。

 

④空室期間の長さはどうか

空室期間が長いなら、その原因を調べます。

管理体制が悪く、あまり業者が客付けに熱心でないのかもしれませんし、設定家賃が相場に比べて高いのかもしれません。

逆に、空室期間が短いなら、すぐに業者が動いてくれているのかもしれませんし、設定家賃が安すぎる可能性もあります。

物件の持つポテンシャルを80%しか引き出せていないのなら、さらに家賃を上げることも可能でしょう。

 

⑤法人契約は多いか。保証会社に加入している部屋は多いか。

大手法人の契約数、保証会社に加入している部屋数が多い物件は、大手法人に選ばれているという信頼と、滞納のリスクが少ないという安心感があります。

そのため、売却時にも買い手に良いイメージが与えられます。

注意すべきは、同じ法人と複数の契約がある場合です。例えば、近くに大きなプロジェクトである法人がまとめて契約してくれていたのが、そのプロジェクトの完遂とともに一斉退去してしまうことがあるということです。

その賃貸のニーズが近くの特定の法人に依存していないかなどに注意してください。

依存するのは本当に危険です。

 

⑥長期入居者は多いか少ないか

長期的に持つ予定の物件を買うときは、手間や経費がかからないこともポイントです。

いくら利回りが高くても、入居者が頻回に入れ替われば、入居付費用や現状回復費用などがその分かかってきます。

レントロールの入居期間をみて、長期的に収益が安定しているかどうかが重要です。

 

⑦空室率はどうか

家賃は相場並だが、空室率が高いという物件があれば、原因を調べてみましょう。

清掃状態、管理会社の対応がいまいちなどの原因が見つかるかもしれません。

管理会社との連携が非常に大事かと思います。管理会社が自分のために頑張って動いてくれるような関係づくりを日頃からしておくのも、いいかもしれません。

空室が多い物件は融資も付きにくいので、苦労します。何とか努力して埋めましょう。

 

⑧直近の成約家賃はどうか

レントロールと謄本を照らし合わせて、所有者の移転時期と成約家賃の値下がり時期が重なっていることがあります。これは安くてもいいから部屋を早く埋めたいという結果です。

そのようなことを、物件の売却のために急いでやったのか、それとも周辺相場から考えて時間をかければ埋まるものなのかは検討してみてください。

 

⑨同日入居の部屋が多くないか

複数の部屋に同日で申し込みが入ることは滅多にないです。

しかし、個人で同日入居がある場合、前所有者の関連する企業や個人が相次いで入居している場合には注意が必要。

そのような入居者は、すぐに他物件に移転したり、解約したりする場合があるので要注意。

不動産業界はババをなすりつけようとする業者が結構いたりします。

百戦錬磨のプロに負けて、損失を被らないように注意深く対応しましょう。

 

⑩直近の成約が多くないか

直近の成約が極端に多い場合は、賃料等に変化がなくても何かしら特殊な賃貸付けを行っていた可能性があるので注意。

例えば、早く前オーナーが売却したいために、知り合いを入居させたり、架空契約で評価を上げたりしている場合もあります。

その物件がもつ収益力を冷静に検討しましょう。

 

⑪賃貸契約の内容に変わった点はないか

例えば、こんな賃貸があったとします。敷金礼金0、光熱費無料、最初の1年間は家賃が半額などの条件を設定している物件があったとします。

これはキャンペーンはりすぎでしょ(;^_^A

そうでもしないと入居しない物件なのかもしれません。だからオーナーが手放したいのかもしれません。なぜオーナーが手放したいのかは常に気にしてください。

 

⑫入居者の質はどうか

賃貸契約解約時の日割り家賃対応、保証会社未加入、保証人なし、保証会社の安全性が低い、保証人が第三者、長期滞納者がいる・・・

やばくないですか?

このような入居者がどこかの部屋に含まれる場合、滞納のリスクが高いかもしれません。

そのような方々が入居する物件というのは、同じような人を引き付けるものです。

きちんと家賃を支払ってくれるような質の高い入居者が入りたくなる物件がいいですね。やはり。

 

⑬今後の需要は見込めそうか

3点ユニット。部屋が22㎡以下。立地のよくない店舗物件・事務所・機械式駐車場。人口減少率が高い地域。駅から遠い物件。

どうですか。今後10年、20年、30年と賃貸需要がありそうでしょうか?

賃料を維持するために、改装しなければいけないとしたら、

内装をリフォームする、事務所から住居への用途変更の工事など、費用はかなりかさみます。

そこまで大金をつぎ込む価値があるのかどうか、購入する際に気を付けてください。

 

⑭物件のもつ雰囲気はどうか

実際に見学に行きましょう。実物をみて、物件や地域全体の雰囲気の良し悪しを五感で感じましょう。

見るポイントとしては、深いクラックや爆裂、外壁塗装、屋上防水など全体的に修繕が必要かどうか、共用部分は綺麗か、空室は排水溝の臭いがしないか、天井は高くないか、ベランダ、植裁、エントランス、エレベーターの内部は汚れていないか、悪戯や落書きがされていないか、臭気が強くないか、騒音がないか、出入りする人の雰囲気はどうか、集合ゴミ置き場は汚くないか、粗大ごみが放置されたままになっていないか、照明や電球が消えたままになっていないか。

その周辺の不動産もチェックしてみましょう。

物件を見るときに大事なのは、購入後の賃貸営業をイメージすることです。計画性を養っていきましょう。

 

以上、色々な注意点を書きました。

まあ、都心の駅近であれば、このような条件は備わっていることが多いのではないでしょうか。私は信頼できるデベロッパーから都心の駅近の収益物件を購入しています。

必然的に法人契約も多くなるし、入居している方々もきちんとしたバックボーンの方々ばかりです。

そういう物件でこそ、末永く安定した家賃収入を生んでくれるのではないでしょうか。

 

不動産を購入する方は上記のことに留意して検討してみてください。

 

ドクターパートナーシップ

投稿者: ドクターパートナーシップ

大阪育ちの現役産婦人科医・投資家。株式会社Dr. Partnership 代表取締役。産婦人科医院開業準備中。「豊かな人財を家庭内教育で輩出する」をテーマに産婦人科治療に関わりながら、Financial Plannerとして医師を中心に、家族で将来のために堅実に投資する「家族投資」を提案しています。主に医師・看護師・助産師・サラリーマン・経営者の方々のプランニングをしています。資産運用・漫画・旅行・グルメをこよなく愛しています。

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