不動産投資で絶対に失敗しない優良物件とは何か?をお伝えします。

こんにちは!

産婦人科医FPのドクターパートナーシップです。

 

今日は不動産投資で絶対に失敗しない優良物件とは一体どんなものでしょうか?

一緒に考えてみましょう。

 

不動産投資というものは不動産を購入して、そのオーナーになり、その家賃収入から諸々の諸費用を引いた手残りで利益を得ていくものですね。

ローンで購入している人なら、家賃収入からローン返済費用が引かれます。

管理会社に委託している場合は、そこから管理費用が引かれます。

区分マンションなら修繕積立金が引かれます。

残った収益から固定資産税を引いた残りが手残りになりますね。

(取得した翌年には一回限りの不動産取得税がかかります。)

 

基本的に、家賃収入から諸費用を引いた手残りがプラスであれば、

まず不動産投資で失敗することはありません。

入ってきた額に対して、出ていく額が下回っていれば、毎年プラスキャッシュになるわけなので、失敗のしようがありませんね。

 

出ていく額を決めるもっとも大事な要素は、どれだけ安い価格で購入するかです。

これは売主がどれだけのコストをかけて建築し、販売代理を通さずに直接販売することが大前提です。

基本的に優良物件を安く仕入れるためには不動産会社との強いコネクションが必要になります。

(これらについては別の機会に解説いたします。)

なので、優良不動産をまず安く仕入れることから失敗しない不動産投資は始まります。

最初からハードルの高い話をしていますが、私にはコネクションがありますのでご安心ください。

 

そして、次に空室を考慮するのが必要です。

不動産というものには必ず空室がでます。

人は移動するものですから、2−3年スパンで人の移動が生じると考えてよいでしょう。

空室を考慮しないのはナンセンスです。

でも、空室が出たとしても、すぐに埋まる物件であれば心配なんてないですよね?

 

不動産投資を怖がる人は空室を恐れます。

空室が出たらどうしよう?

自分でお金を持ち出してローンを支払わないといけないんじゃないの?

とか空室のリスクをとことん恐れて、不動産に手を出せない人が多いです。

 

空室はリスクヘッジは可能です。

それについてはまた機会があるときに触れますが、

空室が出てもすぐに埋まる物件を持てば怖くないじゃないですか。

 

一体どんな物件か?

言うまでもなく、人の流入の多い都心部ですね。

大都市に物件を持つことが空室リスクを減らす一番のリスクヘッジです。

 

東京23区、名古屋、大阪市などが都心部と言えますが、

その地域で不動産屋が入居付けをしたくなるような物件を仕込めば苦労しません。

不動産の管理会社は入居付けを行うことで、オーナーから宣伝広告費・手数料をもらえます。

その後は管理費用として毎月収入を得ていくわけなので、

優良物件はこぞってやりたがるわけです。

 

何せ、入居付けはめちゃ楽なので、手数料はすぐ入るわ、管理料が毎月安定して振り込まれますからね。

管理会社の安定は、どれだけ管理する物件を持つかで決まるわけです。

毎月の固定収入がたくさんあればあるほど、管理会社の余力は高まります。

 

だから、不動産管理会社が喉から手が出るほど管理がしたくなるような物件を選びましょう。

まあ、都心部の駅近は間違いないですね。

私が持っている物件は大阪市内の駅直結から徒歩数分の圏内にあります。

徒歩10分かかるところはアウトだと考えています。

安定性を考慮した場合はですよ。

 

さらに不動産投資を恐れる方々が悩むことは、不動産が経年劣化していくことです。

経年劣化すると何が問題か?

その1 将来的に大規模修繕が必要になってきますね。

その2 不動産は必ず家賃が下落していきます。

それぞれについて検討していきましょう。

 

まず大規模修繕についてですが、建物というのは劣化するためにどこかの段階で修繕が必要になってきます。

物件を購入する際は、その大規模修繕のために長期的な視野で修繕費用を積み立てていく必要があります。

区分マンションの場合は建築主の立てた大規模修繕計画というのがあります。

まずそれに則って、修繕費を積み立てていけば大丈夫でしょう。

正直言って、修繕計画というのはプロの為せる技ですから、不動産投資の初心者がそこまで深く理解するのは困難だと思います。

なので、信頼できる建築主を見つけて、まずはそこにお任せするのがいいかなと思います。

区分の場合は、オーナー全員で毎月毎月積み立てて行きますので、きちんと計画されれば、潤沢に貯まって行きます。そこに乗っかるのが吉でしょう。

 

もし、あなたが一棟のオーナーだった場合、ご自身で修繕計画を立てなければなりませんね。

よくいらっしゃるのが、修繕積立金をキャッシュフローと勘違いしている方です。

これは、本当に勘違いしています。

家賃からローンを引いた手残りはあなたのキャッシュフローではないのです。

修繕積立金や税金を引いたものが手残りなのです。

 

これを理解していないオーナーが何をするか御存知でしょうか?

 

大規模修繕済み!と告知して売りに出すのです。

物件に軽い化粧をするくらいならある程度の資金でできます。

そして、告知文に「大規模修繕済み」と明記して、次のオーナーにつかませるのです。

しばらくはその物件は化粧されているので持つかもしれません。

しかし、近い将来、様々なガタが来て、新しいオーナーは予期しない修繕費用に迫られることになり、残念な思いをするのです。

 

ちまたに出ている物件はこんなのばっかりですよ?

いわゆるババ抜きゲームです。

 

良い物件ならずっと保有しておけば良いじゃないですか。

そうでしょう?

良い物件はずっと安定した収益を生み続けてくれるのですから。

売りに出ているのは、ほとんどが優良物件ではないです。

才覚ある人なら優良物件に変えることができるのかもしれませんが、

よくわかっていない世界に無防備で飛び込めば、カモられるだけですから気をつけてください。

 

経年劣化の問題点その2

家賃は時が経過するにつれて必ず下落します。そう思っておいてください。

三井住友トラスト基礎研究所が出しているデータでは25年くらいで最大30%くらいは家賃が下落して、それから一定になるとのことです。

なので、今後、徐々に家賃が低下していくことを考慮した上で物件を購入するべきです。

 

家賃が低下しても、ローンを完済していれば、毎月必ずプラスキャッシュになります。

ローンがあっても、ローン完済を目標にお金を持ち出して支払っていくのもありです。

優良物件であれば、ローンをなくせば今後、半永久的に家賃が得られるわけですから。

 

ローンがなくなれば、最悪、空室が出ても周りの物件よりも少し家賃を下げるだけでも入居はつけられますよね?

ベストは家賃を下げなくても入居が入る強いニーズを持つ物件です。

それは都心の主要駅の駅近なら実現可能だと思いますよ。

 

家賃が下がっても、お金を持ち出しても将来的な利益が目指せる物件であれば、購入の価値は大いにあるわけです。

 

長くなりましたが、絶対に失敗しない優良不動産については上記のような条件を満たすものが必要になると考えます。

 

簡単にまとめると

空室が出てもすぐに埋まり、長期修繕計画に則って日々管理され、家賃が低下しても利益が確保できる物件を安く仕入れるということですね。

 

なかなか難易度が高いじゃないか!とおっしゃられる方もいるかもしれません。

 

そもそも、安定した不動産投資というのは、頭金をしっかり入れることから始まるのです。

富裕層はなぜ都心の一等地の物件をバンバン買っていくのか?

それは超優良物件は半永久的に家賃収入を生み出す本物の資産だと知っているからです。

だから、多額の頭金を突っ込んで、購入していくのです。

 

経済体力のない人には普通は都心の物件というのは荷が重いのです。

 

しかし、私はそんな都心の物件を低コストで購入するのに成功しています。

多くの方はローンを借りて物件を購入していくと思います。

日本の不動産投資はローンありきで考えるのが一般的です。(富裕層は違いますよ)

 

私の持つ物件たちは新築物件であり、都心の駅直結から徒歩数分に位置し、

フルローンで購入した上で毎月プラスキャッシュを生み出す超優良物件たちなんです。

 

決して新築プレミアムではありませんよ。

新築でありながら、相場の家賃設定でプラスキャッシュを生み出しているので、

驚きなのです。

日本に1%しかない超優良物件を私は購入できているのです。

これも人のご縁があってこそなのです。

本当にありがたいご縁があります。

 

そのような超優良物件を手に入れるためには、きちんとしたコネクションが必要です。

巷に溢れているわけがありませんからね。

 

私は私とご縁がある方には、そのコネクションを繋がさせて頂いております。

もちろん無料ですよ。

私はご縁がある方の資産形成のお手伝いをすることが目的なので、

責任を持って紹介させて頂いております。

医師・看護師・サラリーマンの方を紹介させて頂いておりますが、

皆さん満足されています。

もしご興味がある方はお気軽にお問い合わせください。

 

本日も誠にありがとうございました。

ドクターパートナーシップ

 

コメントを残す

以下に詳細を記入するか、アイコンをクリックしてログインしてください。

WordPress.com ロゴ

WordPress.com アカウントを使ってコメントしています。 ログアウト /  変更 )

Google+ フォト

Google+ アカウントを使ってコメントしています。 ログアウト /  変更 )

Twitter 画像

Twitter アカウントを使ってコメントしています。 ログアウト /  変更 )

Facebook の写真

Facebook アカウントを使ってコメントしています。 ログアウト /  変更 )

%s と連携中